Para un crédito equivalente a US$ 100.000, unos $156 millones al tipo de cambio de $1.560 por dólar, existen alternativas en catorce entidades financieras. Entre los bancos que establecen límites para sus préstamos, los montos máximos van desde US$ 102.000 hasta US$ 253.000.
La mayoría de estas líneas se otorga en pesos y se ajusta por UVA, una unidad cuyo valor evoluciona con la inflación. Por eso, la primera cuota funciona como una referencia inicial: tanto su importe como los ingresos necesarios para calificar pueden modificarse a medida que cambia el valor de esa unidad.
Uno de los primeros aspectos que debe revisar el comprador es qué proporción del inmueble financiará el banco. El porcentaje se calcula sobre la tasación realizada por la entidad, que puede diferir del precio acordado con el vendedor. En general, la cobertura se ubica entre el 65% y el 80% del valor tasado.
Así, para conseguir US$ 100.000 con una financiación del 80%, la propiedad debería tener una tasación de al menos US$ 125.000. Si el banco cubre solo el 65%, el valor necesario asciende a unos US$ 154.000. En ambos casos, el comprador debe disponer de fondos propios para cubrir la diferencia.
El otro requisito central es el nivel de ingresos. Las entidades establecen una relación entre la cuota y el salario, que determina qué porcentaje de los ingresos puede destinarse al pago mensual. El límite habitual es del 25%, aunque algunas instituciones aplican un máximo del 20% y otras lo elevan al 30% para quienes cobran sus haberes a través del banco.
De acuerdo con estimaciones de especialistas del mercado hipotecario, los ingresos mensuales requeridos para acceder a US$ 100.000 presentan diferencias importantes según las condiciones de cada préstamo. Una entidad que ofrece un plazo de 30 años y una tasa del 7,5% exige ingresos por $5.324.131. En los casos con plazos más largos y tasas inferiores, el requisito puede bajar a entre $4,1 millones y $4,2 millones. En cambio, con intereses superiores al 9% o períodos de devolución más cortos, los ingresos necesarios pueden llegar a los $7 millones.
Como alcanzar esos montos con un solo sueldo resulta difícil para muchos hogares, sumar ingresos puede ser determinante. Algunos bancos permiten incorporar los ingresos del cónyuge o conviviente, mientras que otros también aceptan familiares directos. Además, existen entidades que habilitan la participación de codeudores. La mayoría admite solicitantes monotributistas, aunque en ciertos casos las condiciones para ese régimen no están claramente especificadas.
Los plazos de devolución también inciden en el acceso al crédito. Entre las catorce entidades consideradas, nueve ofrecen préstamos a 20 años, tres llegan a 30 años, una contempla 25 años y otra establece un máximo de 15. Cuanto mayor es el período de amortización, menor suele ser la cuota inicial y, por lo tanto, el ingreso necesario para cumplir con la relación cuota-sueldo.
Las tasas varían según la entidad y el vínculo del cliente con el banco. Para quienes cobran su salario allí, los intereses anuales se ubican entre el 6,7% y el 12%, con una tasa del 7,5% como una de las más frecuentes. Para los solicitantes que no acreditan sus haberes en la institución, el rango va del 9% al 15%.
También hay condiciones que pueden modificar el costo final del préstamo. La cancelación anticipada puede generar cargos de entre el 2% y el 4%, más IVA, generalmente cuando se realiza antes de que transcurra el 25% del plazo o de los primeros 180 días, según las condiciones de cada entidad.
En cuanto al destino, casi todos los bancos contemplan la compra de una primera o segunda vivienda, mientras que muchos también permiten financiar refacciones y ampliaciones. Sin embargo, para una segunda propiedad algunas instituciones reducen el porcentaje de cobertura, que puede caer hasta el 50%.
El Banco Nación ofrece un ejemplo concreto de cómo se combinan estas variables. Sus créditos contemplan plazos de entre cinco y 30 años, financian hasta el 75% de la tasación y fijan una relación cuota-ingreso del 25%. Para los clientes que cobran el sueldo en la entidad, la tasa nominal anual es del 6,7%.
La línea permite incorporar hasta dos titulares y dos codeudores, admite monotributistas y puede destinarse a la compra de una primera o segunda vivienda, además de refacciones y ampliaciones.
En una simulación por $156 millones, equivalentes a US$ 100.000 al tipo de cambio de $1.560, con un plazo de 20 años, el capital inicial representa 71.814,94 UVAs. La primera cuota sería de 648,21 UVAs, equivalente a $1.408.064.
Con el límite del 25% de los ingresos destinado al pago mensual, los titulares y codeudores deberían acreditar en conjunto ingresos netos por $5.632.256. De ese total, los titulares deben demostrar un mínimo de $2.816.128 cada uno.
La tasa nominal anual de esta simulación es del 6,7%, con una tasa efectiva mensual del 0,56%. Como el préstamo está ajustado por UVA, el importe de la cuota en pesos variará con la evolución de esa unidad, al igual que el nivel de ingresos necesario para mantener la relación exigida por el banco.
