De acuerdo con el último informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los alquileres de tres ambientes se incrementaron un 31,6% en un año, superando a los monoambientes, que subieron un 31,1%, y a los departamentos de dos ambientes, que lo hicieron en un 27,3%.
No obstante, este promedio esconde diferencias significativas. Según datos de Inmocheck, el alquiler promedio de un tres ambientes en Puerto Madero asciende a $4.740.589 mensuales, mientras que en Vélez Sarsfield, el costo se sitúa alrededor de $694.866, lo que representa una diferencia de más del 580%.
Los diez barrios más caros para alquilar un tres ambientes son:
• Puerto Madero: $4.740.589.
• Bajo Belgrano: $3.431.487.
• Palermo Hollywood: $2.908.733.
• Palermo Pacífico: $2.442.265.
• La Isla: $2.213.537.
• Palermo Norte: $2.183.407.
• Palermo Soho: $1.910.840.
• Las Cañitas: $1.900.446.
• Núñez: $1.873.760.
• Barrio Parque: $1.812.300.
La concentración de precios en estos barrios no es sorpresa, ya que ocho de los diez pertenecen al corredor norte de la Ciudad, donde la demanda es alta y la oferta de propiedades premium se ubica muy por encima del promedio.
Lisandro Cuello, experto en el sector inmobiliario en la zona norte, explica que muchas familias priorizan la ubicación y la calidad de vida sobre el espacio disponible. “Los departamentos de tres ambientes son los más solicitados porque muchas familias necesitan un espacio extra para el teletrabajo, los hijos o el estudio. Sin embargo, la oferta aún no se ha recuperado del todo”, comentó.
Por otro lado, los barrios más asequibles en la Ciudad, según Inmocheck, son Vélez Sarsfield y Mataderos:
• Vélez Sarsfield: $694.866.
• Mataderos: $704.666.
• Villa General Mitre: $768.600.
• Villa Lugano: $797.377.
• Parque Avellaneda: $843.733.
• Parque Chas: $846.300.
• Floresta: $852.061.
• Once: $860.730.
• La Boca: $865.375.
• Constitución: $886.822.
Aun en estas áreas, el costo mensual se acerca o supera el millón de pesos si se incluyen expensas y servicios. Relevamientos privados indican que las expensas promedio superan los $260.000, lo que equivale al 22,8% del valor de un alquiler.
Cuello menciona que tras la pandemia han cambiado los hábitos de vivienda, lo que ha impactado en las preferencias familiares. “Muchas personas comenzaron a buscar ambientes adicionales, balcones y espacios más amplios. Esta tendencia ha aumentado la demanda de tres ambientes y ha mantenido los precios”, aseguró.
El experto añadió que la recuperación del crédito hipotecario todavía no ha logrado aliviar la presión en el mercado de alquileres. “Muchas familias que anteriormente habrían comprado una vivienda aún no cumplen con los requisitos para acceder a un crédito hipotecario y deben permanecer en el mercado de alquiler, lo que mantiene alta la demanda”, explicó.
Un nuevo fenómeno que se comienza a observar es la dolarización parcial de la oferta. El CESO ha encontrado que el 28% de los anuncios ya se presentan en dólares, sobre todo en propiedades premium y contratos temporarios.
Aunque la oferta ha aumentado tras la desregulación del sector a finales de 2023, permitiendo cierta flexibilidad en las negociaciones entre propietarios e inquilinos, el costo de vivir en una vivienda no se determina únicamente por el precio inicial del alquiler. Lautaro Fenior, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señala que con una inflación más controlada, las condiciones del mercado han cambiado. “Muchos propietarios prefieren ajustes trimestrales o cuatrimestrales para evitar desfasajes prolongados y asegurar contratos más predecibles para ambas partes”, destacó. También mencionó que en algunos casos se han visto reducciones de entre 10% y 40% en los precios de publicación para concretar operaciones.
Sin embargo, las expensas se han convertido en uno de los mayores obstáculos del mercado. Un estudio de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios indicó que en mayo la expensa promedio en la Ciudad alcanzó los $336.960, con un aumento interanual del 30,5%. Albano Laiuppa, director de la firma, advirtió que, pese a una desaceleración en los incrementos mensuales, los costos permanecen altos. “Las expensas continúan atadas a una estructura de gastos muy elevada, vinculada a salarios, mantenimiento y servicios, que son difíciles de reducir”.
Laiuppa añadió que cerca del 30% del gasto total de un edificio corresponde al personal y un porcentaje similar se destina a mantenimiento y costos operativos. En este contexto, resaltó que algunos consorcios han comenzado a implementar herramientas tecnológicas para mejorar la administración y detectar irregularidades.
Desde Inquilinos Agrupados alertan que los ingresos siguen perdiendo frente a los alquileres. Gervasio Muñoz subrayó que el problema fundamental continúa siendo el deterioro del poder adquisitivo. “Los aumentos de alquileres, que superan la inflación, con salarios estancados, llevarán a que muchas familias no puedan seguir pagando en algún momento del contrato”, analizó.
A pesar de que la derogación de la Ley de Alquileres propició un aumento del 12,3% interanual en la oferta de propiedades disponibles, la mayor cantidad de publicaciones aún no se traduce en reducciones significativas de precios.
Cuello concluyó que, si bien hay más propiedades disponibles en comparación con hace dos años, los propietarios continúan buscando recuperar rentabilidad y cubrir costos en aumento. Además, las expensas se han vuelto un factor decisivo y muchas operaciones se frustran cuando el gasto mensual total supera un cierto límite.
Muñoz enfatizó que la mejora en la oferta no es suficiente para resolver el problema habitacional principal. “Mientras los salarios sigan rezagados ante los alquileres, el acceso a la vivienda seguirá siendo una de las mayores preocupaciones para las familias”, finalizó.
