Sin embargo, más allá de esta imagen consolidada, los datos revelan una realidad más matizada. Buenos Aires ha experimentado uno de los ciclos de construcción más significativos de las últimas décadas, pero este crecimiento no se ha reflejado en un incremento proporcional de su población.
Como resultado, la ciudad sigue edificando mientras empieza a indagar sobre dónde se encuentran las verdaderas oportunidades para la expansión.
Desde 2010 hasta después de la pandemia, el parque habitacional de la Ciudad creció un 15%, mientras que la población solamente avanzó un 6,7%.
Pese a ello, el mercado continúa en la búsqueda de nuevos espacios para desarrollarse, y varios especialistas apuntan que el próximo ciclo inmobiliario podría producirse fuera de los barrios tradicionalmente vinculados al auge constructor.
Los datos revelan que Buenos Aires no progresa de manera homogénea. Mientras algunos barrios han alcanzado niveles de densificación muy altos, otros todavía poseen un considerable margen para el desarrollo urbano.
Puerto Madero lidera el ranking de densidad con 18,9 viviendas por parcela. Le siguen Retiro (17,1), Recoleta (16,1) y Palermo (11,3), áreas donde gran parte del proceso de transformación urbana ya ha tenido lugar y donde cada nuevo desarrollo enfrenta mayores restricciones de espacio disponible.
Por otro lado, se encuentran Villa Lugano, Mataderos y Liniers. Estas son zonas con un potencial de crecimiento importante, aunque aún no atraen la misma intensidad de la inversión que las áreas más consolidadas del corredor norte.
La Comuna 8, que incluye Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano, vio un aumento de más de 17.600 habitantes entre 2010 y 2022, lo que evidencia que el crecimiento poblacional en la Ciudad ha comenzado a desplazar hacia áreas que históricamente han estado fuera del foco de los desarrolladores.
Las regiones sur y oeste de la Ciudad cuentan con áreas donde se podría replicar el fenómeno de expansión similar al de Palermo, extendiéndose a barrios como Chacarita. Otras zonas como Barracas, Flores y Parque Chacabuco también parecen seguir esa dirección.
Esta aparente contradicción tiene una explicación menos obvia de lo que podría suponerse. Un porcentaje significativo del nuevo stock inmobiliario no ha sido destinado a alojar a nuevos habitantes.
En muchos casos, las nuevas construcciones han sustituido edificaciones antiguas, han compensado el crecimiento de hogares de menor tamaño o han servido como reservas de valor en un contexto de escasez de crédito hipotecario y de inestabilidad macroeconómica.
Este fenómeno ha recibido el nombre de “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”, según Lucía Bellocchio, especialista en ciudades inteligentes.
Esto implica la edificación de nuevos edificios que reemplazan casas, PH o construcciones más antiguas, sin necesariamente aumentar la cantidad de personas que habitan dichas propiedades.
El impacto de esta dinámica es evidente en las cifras. El Censo 2022 reveló que el 13,8% de las viviendas de la Ciudad estaban deshabitadas, cifra que supera más del doble del nivel considerado saludable para el funcionamiento normal del mercado inmobiliario.
Actualmente, el 35,7% de los hogares en la Ciudad está compuesto por una sola persona. Además, el 40% carece de hijos y casi una cuarta parte de la población tiene más de 60 años. Esto revela que Buenos Aires demanda más viviendas para albergar de forma efectiva a una población casi igual.
A este fenómeno se añade una característica histórica del mercado argentino: el departamento funciona tanto como vivienda como activo financiero.
Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM, señala que el mercado no siempre produce el tipo de vivienda que optimiza la estructura poblacional de la ciudad, sino más bien la que resulta más atractiva desde la perspectiva de la inversión.
La prolongada falta de crédito hipotecario a gran escala ha reforzado esta tendencia. Sin opciones de financiación a largo plazo, la demanda solvente se ha centrado mayormente en inversores con liquidez, y no en familias que buscan una residencia a largo plazo.
Como resultado, gran parte de los desarrollos se ha concentrado en unidades pequeñas, replicables y de fácil comercialización.
Por lo tanto, los especialistas coinciden en que el futuro del desarrollo urbano dependerá también de la calidad de los servicios municipales, la conectividad, la disponibilidad de espacios verdes y la capacidad de crear entornos atractivos para vivir.
