Los últimos datos oficiales muestran un escenario dispar para la actividad. En julio, la construcción registró una baja mensual del 4,6% y una caída del 4,5% frente al mismo mes del año anterior. Sin embargo, el acumulado de los primeros siete meses del año todavía mostró una mejora del 1,7% respecto del mismo período de 2022.
En paralelo, el Índice del Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires (ICC) aumentó 2,1% en julio respecto del mes anterior y acumuló una suba interanual del 32,5%. Desde el comienzo del año, el incremento alcanzó el 19,1%, en línea con la evolución de la inflación.
Dentro de este contexto, el costo para construir un metro cuadrado se ubica entre los USD 1.600 y USD 1.800, según estimaciones del sector. A ese valor hay que sumarle el precio del terreno, lo que eleva considerablemente el desembolso necesario para comenzar una obra y contribuye a explicar la menor actividad en distintos segmentos.
Para una vivienda estándar, otras estimaciones ubican el costo de construcción inicial entre USD 1.300 y USD 1.500 por metro cuadrado. En propiedades de mayor calidad, el valor puede superar los USD 2.000 e incluso alcanzar los USD 2.500 por metro cuadrado.
La comparación cambia cuando se analiza el mercado de viviendas usadas. En algunos casos, existen propiedades con precios inferiores a los USD 2.500 por metro cuadrado que, además, ya incluyen el valor del terreno. Esa diferencia puede hacer que la compra de una vivienda terminada resulte más conveniente que adquirir un lote y afrontar posteriormente una construcción.
Otro factor que juega a favor de las propiedades terminadas es el tiempo. Mientras una vivienda usada puede ser habitada prácticamente de inmediato, construir implica atravesar las etapas de diseño, aprobación y ejecución de la obra, un proceso que puede extenderse durante más de dos años.
El panorama, sin embargo, no es completamente favorable para la compra de unidades usadas. Los terrenos se encuentran actualmente en valores relativamente bajos en relación con su promedio histórico, por lo que podrían representar una oportunidad para quienes consideran que los costos de construcción podrían reducirse en el futuro. De todos modos, no existe certeza de que esa baja se produzca, especialmente si los valores se analizan en dólares. A esto se suma el costo de mantener un terreno, que puede resultar elevado por las expensas.
También debe contemplarse el estado de las propiedades usadas. Muchas requieren reformas, remodelaciones o mejoras, cuyos precios están directamente relacionados con el costo vigente de la construcción. Por eso, una vivienda que inicialmente aparece como una alternativa más económica puede terminar demandando una inversión adicional importante.
La calidad y las características de la propiedad también pueden modificar la comparación. Las unidades usadas no siempre responden a los estándares actuales de construcción. En una comparación estrictamente económica, una vivienda nueva puede quedar en desventaja frente a una usada, pero la diferencia se reduce cuando el comprador prioriza mejores terminaciones, una ubicación determinada y un nivel de calidad superior.
Así, con los costos actuales, la vivienda usada puede ofrecer una ventaja inicial frente a construir desde cero, aunque esa conveniencia depende del estado del inmueble, las reformas necesarias, la ubicación y las características que busque cada comprador.
