La propuesta contempla canalizar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) hacia el sistema financiero, con el objetivo de que los bancos puedan ampliar la oferta de préstamos hipotecarios. Según estimaciones oficiales, la medida podría derivar en unas 20.000 nuevas operaciones.
El funcionario que presentó la iniciativa destacó que el crédito hipotecario constituye una prioridad para el Gobierno por su impacto en el acceso a la vivienda, en la actividad económica y en la formalización. En ese sentido, sostuvo que una persona con trabajo debería poder acceder a una vivienda sin tener que esperar décadas para adquirirla y remarcó el efecto que genera el financiamiento sobre otros sectores de la economía.
La medida también abrió el debate sobre las condiciones necesarias para que el mercado hipotecario pueda crecer de manera sostenida. Uno de los principales obstáculos identificados por especialistas del sector es la falta de financiamiento de largo plazo.
Actualmente, los bancos reciben depósitos que en su mayoría tienen vencimientos relativamente cortos, mientras que los créditos hipotecarios pueden extenderse durante 15, 20 o incluso 30 años. Esta diferencia entre los plazos de captación y colocación genera un desajuste que limita la capacidad de las entidades para incrementar significativamente la oferta de hipotecas.
En ese escenario, el FGS aparece como una fuente de recursos de mayor plazo que permitiría a los bancos ampliar el volumen y la duración de los préstamos. De esta manera, la intervención estatal funcionaría como un mecanismo para aumentar la capacidad de financiamiento de las entidades.
Uno de los segmentos que podría beneficiarse de las nuevas condiciones es el de quienes buscan acceder a su primera vivienda. La propuesta apunta a este grupo y contempla tasas que podrían ubicarse en torno al 7%. De acuerdo con especialistas del mercado, dependiendo del anticipo disponible, las cuotas podrían resultar comparables con el valor de un alquiler.
El crédito permite, además, utilizar los ahorros disponibles como un mecanismo de apalancamiento para acceder a propiedades de mayor valor. Por ejemplo, una persona que dispone de u$s25.000 y busca comprar una propiedad de u$s100.000 necesitaría financiar los u$s75.000 restantes. De esta manera, el ahorro inicial puede utilizarse como anticipo para acceder a una vivienda que, sin financiamiento, estaría fuera de su alcance.
Sin embargo, el acceso al crédito no está garantizado para todos los interesados. Los solicitantes deben acreditar ingresos, demostrar capacidad de pago, cumplir con los requisitos establecidos por cada entidad y asumir un compromiso financiero de largo plazo. Estas condiciones pueden dejar fuera del sistema a quienes no reúnen los criterios de calificación.
A esto se suma una de las principales limitaciones de la nueva medida: el monto destinado al mecanismo es determinado y no constituye una fuente permanente de financiamiento. Desde el sector consideran que los $2 billones representan un volumen significativo para generar un impulso inicial, pero advierten que los recursos no tendrían renovación automática y, por lo tanto, podrían resultar insuficientes para sostener una expansión del mercado durante largos períodos.
Entre los obstáculos que persisten también aparecen la escasez de depósitos a largo plazo, el desarrollo todavía limitado de un mercado secundario de hipotecas y los requisitos de calificación que pueden dificultar el acceso de profesionales independientes, monotributistas y trabajadores con ingresos provenientes de distintas fuentes.
A largo plazo, otro de los problemas señalados es el desajuste entre los plazos de los préstamos bancarios y la evolución de variables como la inflación, los salarios y los créditos ajustados por UVA. La nueva medida puede incentivar una mayor colocación de préstamos, pero no elimina por sí sola los riesgos vinculados con la volatilidad que debe asumir la familia que toma el crédito ni los costos que incrementan el costo financiero total.
Por este motivo, uno de los desafíos centrales consiste en desarrollar fuentes de financiamiento de largo plazo que permitan generar un volumen mucho mayor de préstamos durante varias décadas. Para que el sistema pueda expandirse, los bancos necesitan contar con mayor liquidez y capital con plazos extensos, de manera que puedan transformar recursos captados a corto plazo en créditos hipotecarios de larga duración.
En ese marco, la securitización hipotecaria aparece como uno de los mecanismos que podrían contribuir a ampliar el mercado. Este sistema permite que las entidades vendan créditos que ya otorgaron para recuperar liquidez y utilizar esos recursos para generar nuevos préstamos.
También se plantea la necesidad de avanzar en la modernización y digitalización de los procesos vinculados con el sector. La reducción de la burocracia y la aceleración de los trámites registrales, notariales y de evaluación crediticia son considerados aspectos relevantes para facilitar el acceso al financiamiento.
De todos modos, el crédito hipotecario por sí solo no resolvería el déficit habitacional del país. Entre las medidas complementarias propuestas aparecen incentivos fiscales para la adquisición de la primera vivienda, como reducciones o exenciones en impuestos a los sellos, aranceles notariales y tasas registrales para quienes compren una vivienda única y familiar.
Otra alternativa planteada consiste en impulsar líneas de financiamiento para ampliaciones y refacciones. Una parte del déficit habitacional está relacionada con las condiciones de las viviendas existentes, por lo que los microcréditos y préstamos hipotecarios destinados a mejorar esas unidades podrían complementar las herramientas orientadas exclusivamente a la construcción de nuevas viviendas.
También se propone fortalecer la articulación entre el sector público y privado para desarrollar infraestructura y suelo urbano, facilitar los trámites vinculados con la provisión de servicios y simplificar los códigos urbanísticos. El objetivo es reducir los costos asociados a la generación de tierra urbanizada.
Más allá de los créditos hipotecarios bancarios, quienes buscan comprar una propiedad también cuentan con alternativas de financiamiento. Entre ellas se encuentra el denominado crédito al pozo o el financiamiento directo ofrecido por desarrolladoras. En estos casos, el comprador puede ingresar a un proyecto en construcción mediante un pago inicial y continuar abonando cuotas durante el avance de la obra o durante un plazo más prolongado, de acuerdo con las condiciones establecidas.
Para quienes no cuentan con los ahorros necesarios para afrontar el anticipo, también existen mecanismos destinados a reunir el capital previamente. Uno de ellos consiste en sistemas de ahorro inmobiliario mediante pagos mensuales, que permiten alcanzar el monto necesario para ingresar como comprador a una propiedad en construcción y luego continuar con el esquema de cuotas correspondiente.
Otra alternativa son las plataformas de financiamiento colaborativo, que vinculan a inversores privados con personas que buscan obtener financiamiento mediante créditos respaldados por garantías hipotecarias. Entre sus características se encuentra la posibilidad de realizar operaciones de manera online, con procesos de aprobación más rápidos y condiciones que pueden resultar más flexibles para perfiles que no siempre logran acceder al crédito bancario tradicional.
Por último, también existen fondos y fideicomisos privados de inversión inmobiliaria. Estos instrumentos permiten canalizar inversiones desde montos de entrada más accesibles y pueden destinar los recursos tanto al financiamiento de proyectos en construcción como a la adquisición de unidades terminadas.
