El análisis divide al conurbano en GBA Norte, GBA Oeste y GBA Sur y compara el precio de venta de los departamentos con los ingresos anuales que pueden generar por alquiler. De esta relación surge la rentabilidad bruta anual, un indicador que permite estimar cuánto tiempo demandaría recuperar la inversión inicial mediante la renta.
GBA Oeste es la zona con mayor rentabilidad promedio, con un 7,38% anual y un período estimado de 13,6 años para recuperar la inversión. GBA Sur registra un retorno del 6,91%, con una recuperación estimada en 14,5 años, mientras que GBA Norte presenta una rentabilidad del 5,96% y requiere unos 16,8 años.
En GBA Oeste, Gregorio de Laferrere encabeza el ranking con una rentabilidad anual del 10,4%. Le siguen Paso del Rey, con 9,6%, e Isidro Casanova, con 8,9%. Los tres barrios pertenecen al partido de La Matanza, donde existe una amplia diferencia entre los valores de las propiedades.
Más atrás se ubican Martín Coronado, con 7,9%, Tapiales, con 7,6%, y El Palomar, con 7,2%. En el extremo inferior aparecen Ramos Mejía, con 6%, Ituzaingó, con 5,6%, y Villa Udaondo, con 3,5%.
Villa Udaondo también registra el mayor valor de venta de la zona oeste, con un promedio de US$2.669 por metro cuadrado. El precio más elevado de las propiedades incide sobre la rentabilidad, debido a que se necesita una renta mayor para recuperar el capital invertido en un período más corto.
En esa zona, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor promedio cercano a US$80.000, mientras que uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados ronda los US$112.000. El alquiler mensual de un departamento de dos ambientes se ubica en torno a $636.935.
En GBA Sur, Llavallol presenta la mayor rentabilidad de las tres zonas analizadas, con un 11,1% anual. Le siguen Villa Elisa, con 11%, y Villa Elvira, con 10,8%.
Luego aparecen Villa Fisher, con 8,1%, Villa Dominico, con 7,2%, y Florencio Varela, con 6,6%. En el otro extremo se encuentran City Bell, con 5%, Don Bosco, con 4,6%, y Tristán Suárez, con apenas 2,9% anual.
Tristán Suárez también es el barrio con el mayor precio promedio de venta de la zona sur, con US$2.930 por metro cuadrado. En GBA Sur, un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de US$86.000, mientras que uno de tres ambientes alcanza los US$117.000. El alquiler mensual de una unidad de dos ambientes ronda los $627.885.
En GBA Norte, la rentabilidad promedio es menor, aunque algunos barrios superan ampliamente ese nivel. José C. Paz Centro lidera con un retorno anual del 8,6%, seguido por Don Torcuato, con 8,4%, y San Andrés, con 8,3%.
Belén de Escobar registra una rentabilidad del 7,4%, mientras que Pilar y Munro alcanzan el 6,4%. En los últimos lugares se encuentran Nordelta, con 4,3%, Rincón de Milberg, con 4%, y La Lucila, con 3,8%.
La Lucila también presenta el precio promedio más elevado de GBA Norte, con US$3.875 por metro cuadrado, frente a un promedio regional de US$2.410. En esta zona, un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de US$119.000 y un alquiler mensual de aproximadamente $812.053.
Los datos muestran que los barrios con mayor rentabilidad no suelen coincidir con los de mayor precio de venta. En general, los mejores retornos aparecen en zonas donde el valor de adquisición es más bajo y la relación entre el precio del inmueble y el alquiler resulta más favorable.
El relevamiento también señala que la rentabilidad promedio mejoró durante el último año en las tres zonas del conurbano. La evolución se produjo luego de un período prolongado de retornos más bajos y estuvo relacionada con un crecimiento de los alquileres superior al de los precios de venta, aunque ambos valores aumentaron por debajo de la inflación.
Aun con esta mejora, la recuperación del capital invertido mediante el alquiler requiere, en los casos más favorables, más de diez años.
